Compromesso per immobili in costruzione: quali tutele esistono per l’acquirente?
Acquistare un immobile in costruzione rappresenta spesso un’opportunità interessante: consente di scegliere finiture, personalizzare gli spazi e beneficiare delle più moderne tecnologie costruttive ed energetiche.
Proprio perché l’immobile non è ancora ultimato al momento dell’acquisto, il legislatore ha previsto negli anni una serie di strumenti di tutela particolarmente importanti per proteggere l’acquirente.
Vediamo insieme quali sono le principali garanzie previste dalla normativa vigente e perché è fondamentale affrontare queste operazioni con il supporto di professionisti qualificati.
Cos’è il compromesso e quale funzione svolge?
Il contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato “compromesso”, è l’accordo con il quale venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a concludere la futura compravendita mediante il rogito notarile.
Attraverso il compromesso vengono definiti gli elementi essenziali dell’operazione, tra cui:
- identificazione dell’immobile;
- prezzo di vendita;
- modalità di pagamento;
- tempistiche di costruzione e consegna;
- eventuali capitolati e finiture;
- data prevista per il rogito definitivo.
In sostanza, il compromesso rappresenta il primo vero accordo vincolante tra le parti e costituisce la base sulla quale verrà poi stipulato l’atto definitivo di trasferimento della proprietà.
La Legge 122/2005 e l’obbligo della fideiussione per gli immobili in costruzione
Per gli immobili da costruire o in corso di costruzione, il legislatore ha introdotto importanti tutele a favore dell’acquirente con il Decreto Legislativo n. 122/2005.
La norma nasce con l’obiettivo di proteggere chi versa somme di denaro quando l’immobile non è ancora stato ultimato e quindi non può essere immediatamente trasferito.
L’obbligo della fideiussione
Il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca tutte le somme versate prima del rogito.
Questa garanzia copre:
- caparre;
- acconti prezzo;
- somme versate durante l’avanzamento lavori.
Se dovessero verificarsi situazioni particolarmente gravi, come ad esempio:
- fallimento del costruttore;
- liquidazione giudiziale;
- procedure concorsuali;
- impossibilità di trasferire l’immobile,
l’acquirente può escutere la fideiussione e recuperare quanto versato.
Si tratta quindi di una tutela economica fondamentale che consente di ridurre drasticamente il rischio legato all’acquisto di immobili non ancora ultimati.
La riforma del 2019: obbligo di stipula del preliminare davanti al notaio
Un ulteriore importante passo avanti nella tutela dell’acquirente è stato introdotto dal D.Lgs. 14/2019 (Codice della Crisi d’Impresa).
Per gli immobili da costruire, il contratto preliminare deve oggi essere stipulato:
- mediante atto pubblico notarile;
- oppure mediante scrittura privata autenticata da notaio.
Non è quindi più sufficiente la semplice scrittura privata tra le parti.
Perché il legislatore ha introdotto questo obbligo?
La finalità è duplice:
Maggior controllo preventivo
Il notaio verifica:
- la corretta identificazione dell’immobile;
- la presenza della fideiussione obbligatoria;
- la regolarità della documentazione;
- la legittimazione del costruttore alla vendita.
Maggior tutela dell’acquirente
L’intervento notarile riduce sensibilmente il rischio di errori, omissioni o irregolarità contrattuali che potrebbero emergere successivamente.
Inoltre, il notaio provvede alla trascrizione del preliminare, rafforzando ulteriormente la posizione dell’acquirente.
Le due grandi tutele dell’acquirente: fideiussione e trascrizione
Quando si acquista un immobile in costruzione è importante comprendere che esistono due strumenti distinti e complementari.
1. La fideiussione
La fideiussione protegge il denaro versato.
La sua funzione è esclusivamente economica e consente all’acquirente di recuperare gli importi pagati nel caso in cui il costruttore non sia più in grado di completare o trasferire l’immobile.
Tutela: le somme versate.
2. La trascrizione del preliminare
La trascrizione presso i Registri Immobiliari protegge invece il diritto dell’acquirente ad acquistare l’immobile.
La trascrizione rende opponibile ai terzi il contratto preliminare e tutela l’acquirente da eventi successivi quali:
- vendite a soggetti diversi;
- iscrizioni ipotecarie successive;
- pignoramenti;
- altre formalità pregiudizievoli.
Tutela: il diritto all’acquisto dell’immobile.
Due strumenti diversi ma complementari
In sintesi:
| Garanzia | Cosa protegge |
|---|---|
| Fideiussione | Le somme versate |
| Trascrizione del preliminare | Il diritto di acquistare l’immobile |
La presenza di entrambe le tutele costituisce oggi uno dei sistemi di protezione più avanzati previsti nel settore immobiliare.
Il supporto del MATTONE S.R.L. nelle compravendite di immobili in costruzione
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Per questo motivo IL MATTONE S.R.L. offre un’assistenza completa durante tutte le fasi dell’operazione.
Tra i servizi offerti:
✅ verifica della documentazione urbanistica e catastale;
✅ verifica della fideiussione obbligatoria;
✅ coordinamento con il notaio incaricato;
✅ assistenza nella predisposizione del preliminare;
✅ supporto nelle personalizzazioni dell’immobile;
✅ verifica dello stato avanzamento lavori;
✅ assistenza fino al rogito definitivo.
L’obiettivo è consentire a venditori e acquirenti di affrontare ogni fase della compravendita con la massima tranquillità e consapevolezza.
Trasparenza Immobiliare: il valore che guida ogni operazione
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